澳门新葡萄新京威尼斯重要干货！民宿发展的法律环境分析！（收藏版）

　　澳门新葡萄新京威尼斯重要干货！民宿发展的法律环境分析！（收藏版）伴随人们收入水平的增长，近年来旅业飞速发展旅游市场也日臻成熟。人们的旅游客体从城市的“钢铁丛林”旅游项目，越来越多的转向了对休闲旅游、乡土文化旅游等项目，进而催生了民宿行业的兴起和发展。

　　当前民宿以其高性价比、个性化等特点，正逐渐成为年轻人自驾游的首选，不难预见不久的将来民宿业必将迎来快速发展的黄金期、机遇期。

　　由于民宿行业出现时间较晚，各方面文件规定不成熟、不稳定，缺乏全国统一的法律法规规范。现实中民宿行业发展乱象丛生，房东、旅客的权益无法得到有效保护，亟需要有效、规范的法律法规来调整。具体来说，当前民宿行业发展主要面临以下法律问题：

　　第一，民宿用地不规范与现行法律规定不尽一致。随着崇尚大自然和返璞归真思想的影响，一些以纯自然环境的旅游项目悄然兴起，而且越来越受到人们的青睐。这些旅游景点一般都在自然保护区、森林公园、湿地保护区内，因游客需求旺盛景区周围修建了大量民宿项目，更有甚者有的民居直接修建在了景区范围之内。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据土地规划的用途的不同总体上可分为建设用地、农用地和未利用地，在非建设用地范围是严禁修建任何建筑物和构筑物的。一般来讲，环境保护区内土地通常为林地（农用地）不能进地产开发和民宿建设，否则就违反了土地利用规划将会受到相应的行政处罚，情节严重的还将会被强制拆除。

　　住宅用作民宿经营没有明确的法律依据。按照目前我国法律法规的规定，物业（房屋）可分为住宅和经营性物业，相当一部分民宿是由住宅对外出租形成，这事实上改变了住宅性质成为了经营性物业。按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”现阶段我国住改商尚无统一的国家法律规范，多散见于地方政府文件，很多地方住改商的条件不明确，产生法律漏洞也阻碍了民宿业的健康发展。

　　第二，经营主体法律地位不明确。就我国来说，住宿行业需要取得经营许可证才可依法营业。而现实情况是，大部分的民宿出于房屋规模、建筑结构等方面的限制，难以达到住宿业相关法律规范的要求，从而长期处于无证经营状态。没有市场经营的合法身份，必然产生诸多法律风险，如加大租客维权难度，维权客体不清（侵权责任法）。民宿，依然处于立法的空白点。无证经营问题的持续存在，严重影响了民宿行业的健康发展，不仅使民宿经营者信心渐失，也使游客对民宿丧失信任感。

　　从民事责任的角度看，无照经营产生的任何民事责任都将由民宿投资者或是实际控制人来承担。合法的市场主体，可以是个体工商户、有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资企业等等。每一种主体的不同，投资人所要承担的责任也不同。在规模较小时，可以选择个人工商户，最为普遍的市场主体为公司。公司作为市场主体，从保护投资人的角度来看，表现出来的好处为股东承担有限责任，也即是股东仅以出资额为限承担有限责任。无证经营，按现有法律规定，所有责任都将由投资人或实际控制人承担，而且要承担无限连带责任。

　　另外，无证经营还将面临行政部门的各种查处，承担行政责任，更严重的可能还要承担刑事责任。《无照经营查处取缔办法》第四条规定“下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处：（一）应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为；前款第（一）项、第（五）项规定的行为，公安、国土资源、建设、文化、卫生、质检、环保、新闻出版、药监、安全生产监督管理等许可审批部门（以下简称许可审批部门）亦应当依照法律、法规赋予的职责予以查处澳门新网站。”工商部门是无照经营的查处部门，民宿涉及到消防、安全、食品卫生、文化等，都需要取得相关许可。无照经营、未取得相关许可证，将由公安、消防、食品、文化等部门进行查处，轻则罚款，产生严重后果的还要承担刑事责任。所以，民宿不能取得合法的市场主体资格，擅自无证经营将面临极大的法律风险。

　　第三，消防隐患影响民宿行业发展壮大。相当一部分民宿主打复古特色，或者直接由陈旧的居民住宅装修改造而成，多为砖木结构，又缺乏完备的消防设施。一旦发生消防事故，很可能“一家出事，整顿一片”。此外，《中华人民共和国消防》第十二条规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。”因此存在诸多消防隐患，阻碍民宿行业的健康发展。

　　第四，民宿还涉及到其他邻居的居住权问题。扰民问题一直是民宿行业绕不去的话题，部分城市短租民宿的租客生活过于喧闹。针对一些隔音效果不好或居民以老人、学生为主的居民区，民宿的噪声污染可谓是极大程度地影响了居民的生活。对于短租民宿而言，租客的不断调换也给居民区带来了安全隐患。关于民宿扰民的纠纷逐年上涨，相关案例不断增加，同时也给民宿的居委会和社区公安局加大了工作压力。

　　最后，城市短租民宿与传统酒店行业的不正当竞争问题。民宿无法达到持证经营的标准，自然也未按照住宿业的税收政策缴纳税费，这也是民宿的价格远低于酒店的原因。既无需承担税务，又享有充分的市场。这种逃税行为不仅损害了公众利益，而且也给住宿业的其他企业带来了不公平竞争，导致了住宿业传统酒店业对于民宿行业的。税务缴纳问题影响民宿身份的合法化，不利于整个住宿业的健康发展。

　　民宿行业蓬勃发展已经引起了国家及相关政府部门的重视，2015年11月19日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，肯定了“民宿”这种业态发展:“积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足广大人民群众消费需求的细分业态。”2016年2月17日，发改委、中宣部、科技部等十部门联合出台了《关于促进绿色消费的指导意见》,也再度“撑”民宿:“支持发展共享经济,鼓励个人闲置资源有效利用,有序发展网络预约拼车、自有车辆租赁、民宿出租、旧物交换利用等。”由此，我们不难看出，伴随国家的重视和政策鼓励，民宿行业前景光明，目前所面临的法律困境，在不久的将来必然得到解决。

　　（一）在主体方面尽量成立于有限公司运作，这样可以最大限度的规避投资主体的法律风险。因为股东承担有限责任，其他主体投资者都承担无限责任；

　　（二）投资前做好法律尽职调查，做到未雨绸缪防范于未然。法律尽职调查目前已广泛应用房地产合作开发、公司股权收购、上市等程序，通过法律尽调可以了解当地政策、法律规定，营商环境和合作对方商业信誉等，能最大限度的保护交易安全；

　　（四）建立稳定的法律服务团队/人员，法律人员把控法律风险需要对整个项目的来龙去脉做全面了解，才能提出切实可行的问题解决方案，经常更换法律可能导致新旧法律服务方案无法无缝对接增加风险。

　　民宿目前尚无统一的概念，关于民宿的起源有很多说法，有研究说来自日本的「民宿」，也有的说来自于法国。总的来说，民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所。除了一般常见的饭店以及旅社之外，可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。

　　我国民宿发展可以追溯到2000年左右的乡村地区，以“农家乐”的形式进入大众视野。经过近20年的发展，民宿不仅局限于“农家乐”形式，城市短租民宿也逐渐兴起。总的发展趋势为“农村包围城市”，先由乡村特色游、休闲游发起，而后发展到以历史文化为特点城市全域旅游。借助互联网的发展，近些年来以城市短租民宿为特色的城市“民宿”也得到长足发展，城市短租民宿数量呈现井喷式增长。因此，就民宿发展的类型而言，民宿可以分为主要服务于乡村游的农村民宿和服务于城市短期游的城市短租民宿。